Ao participar de um leilão de imóvel — seja judicial ou extrajudicial — um dos pontos mais importantes da análise é a matrícula do imóvel. É nela que constam todas as informações oficiais e atualizadas sobre a situação do bem, incluindo eventuais ônus e gravames.
Neste artigo, vamos explicar o que são esses registros, quais os principais tipos que podem aparecer, os cuidados que o arrematante deve ter na análise e como funciona o processo para a baixa após a arrematação. Vamos abordar tanto os leilões judiciais quanto os extrajudiciais, com base prática e orientações úteis para quem deseja investir com segurança.
O que são Ônus e Gravames?
Ônus reais e gravames são registros públicos que limitam ou restringem a plena utilização, disposição ou posse de um imóvel. Em outras palavras, são “pendências” que podem impactar o uso ou a transferência do bem.
Eles são anotados diretamente na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente, e podem ter diversas naturezas: financeiras, judiciais, fiscais ou administrativas.
Principais Ônus e Gravames que Podem Aparecer na Matrícula
- Hipoteca
Garantia real dada a um credor, geralmente em contratos de financiamento imobiliário.
Comum em leilões extrajudiciais (ex: imóveis da CAIXA retomados por inadimplência). - Penhora
Ato judicial que “congela” o bem para garantir o pagamento de uma dívida.
Presente em leilões judiciais, onde o imóvel foi penhorado em uma ação de execução. - Usufruto
Direito de uma pessoa usar e usufruir do imóvel, mesmo que ele seja de outro titular. - Cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade
Restrições que impedem a venda, penhora ou comunicação do bem entre cônjuges. - Averbação de ação judicial
Indica que há uma ação tramitando que pode afetar a posse ou propriedade do imóvel. - Indisponibilidade
Determinação judicial ou administrativa que impede a venda ou transferência do bem.
Comum em ações civis públicas, execuções fiscais ou processos trabalhistas. - Alienação fiduciária
Imóvel dado como garantia de dívida com posse indireta do banco.
Muito frequente em imóveis financiados antes da retomada. - Demais anotações administrativas
Como tombamento histórico, loteamento irregular, servidão, entre outros.
Como Analisar a Matrícula do Imóvel
Antes de participar de qualquer leilão, é essencial obter e analisar a matrícula atualizada. Veja os pontos principais:
- Identifique o proprietário atual.
Ele precisa bater com o polo passivo do processo judicial ou com o devedor no leilão extrajudicial. - Leia atentamente todas as averbações e registros.
Cada anotação vem com uma data, origem (ofício, sentença, escritura, etc.) e natureza. - Verifique o número de penhoras, hipotecas ou indisponibilidades.
Muitos imóveis têm mais de um registro e cada um pode demandar uma providência específica. - Confirme se existe ação possessória em curso.
Em alguns casos, o antigo morador ou terceiros discutem a posse judicialmente. - Analise se há outras anotações importantes.
Por exemplo, loteamentos irregulares, zonas de proteção ambiental, entre outros.
Como Dar Baixa dos Ônus e Gravames Após a Arrematação
📌 Leilão Judicial
Nos leilões judiciais, o arrematante tem proteção legal mais ampla.
Base legal: Art. 130 do Código Tributário Nacional e Art. 908 do CPC.
➡️ O que acontece com os ônus?
- Penhoras, hipotecas e indisponibilidades anteriores ao leilão devem ser baixadas.
- Dívidas de condomínio e IPTU são sub-rogadas no preço da arrematação, se devidamente informadas no edital.
📌 Leilão Extrajudicial (ex: Imóveis CAIXA)
Aqui é preciso mais atenção, pois o procedimento não ocorre dentro de um processo judicial.
➡️ O que acontece com os ônus?
- Em regra, apenas a alienação fiduciária é extinta com o leilão extrajudicial.
- Outros ônus (penhoras, indisponibilidades, ações, hipotecas secundárias) não são automaticamente baixados.
Cuidados Essenciais
- Nunca compre imóvel em leilão sem ler a matrícula atualizada.
- Compare a matrícula com o edital e com a certidão do processo.
- Consulte sempre um advogado especializado, principalmente em imóveis com gravames complexos.
- Analise se o custo e tempo para regularizar o imóvel compensam em relação ao desconto obtido.
Conclusão
Ônus e gravames na matrícula não são necessariamente impedimentos à arrematação, mas exigem análise técnica e planejamento jurídico. O investidor inteligente sabe que entender a matrícula é parte fundamental para arrematar com segurança, rentabilidade e tranquilidade.
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