O assunto de hoje é sobre o Bem de Família e quais são as hipóteses em que ele pode ser penhorado e, consequentemente, levado a leilão.
A maioria das pessoas imagina que, caso o devedor tenha apenas um único imóvel, pode ficar totalmente tranquilo pois a Justiça não irá penhorar o seu imóvel para pagar uma dívida. A lei de impenhorabilidade do bem de família – Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990 prevê em seu artigo 1º, que o imóvel residencial não pode ser penhorado e nem responder a qualquer dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo nas hipóteses previstas na lei.
Uma das hipóteses consta no item IV do artigo 3.º da lei, que traz as dívidas de impostos prediais ou territoriais, taxas e contribuições devidas como exceções na lei de impenhorabilidade. Ou seja, você pode perder o seu único imóvel caso tenha dívidas de condomínio em atraso.
O que é um bem de família?
O bem de família é o imóvel destinada à residência e a moradia da família, seja ele urbano ou rural, sendo, em regra, impenhorável, ou seja, não responderá por qualquer tipo de dívida contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.
Quem é o devedor protegido pela lei?
A proteção contra a penhora do único imóvel residencial não abrange apenas o imóvel de um casal ou entidade familiar, como previsto no art. 1º da Lei n.º 8.009/90. A impenhorabilidade recai também ao bem pertencente ao devedor solteiro, divorciado ou viúvo, conforme previsto na Súmula 364 do STJ, ou seja, não importa o estado civil do devedor.
Na hipótese de o devedor ceder o seu imóvel para o seu filho casado, seria possível esse bem ser penhorado, uma vez que, o devedor não reside mais no imóvel e o seu filho constituiu outra família?
Para o STJ, para que o único imóvel residencial seja impenhorável basta que seja residido por qualquer ascendente (pais, avós) ou descendente do devedor (filhos, netos), para que esteja amparado pelo conceito de entidade familiar previsto no art. 226, §4.º, da Constituição Federal e, portanto, protegido pela lei da impenhorabilidade.
E se o único imóvel da família estiver locado a terceiros, perderia a proteção contra a penhora?
Nesse caso, conforme a Súmula 486 do STJ prevê o seguinte: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.”.
E se o devedor possuir mais de um bem?
No caso de o devedor ser possuidor de vários bens, a impenhorabilidade recairá sobre o imóvel de menor valor. No entanto, caso seja interesse que o de maior valor seja protegido, deverá ser promovida a instituição voluntária no cartório de registro de imóveis.
O bem de família é matéria de ordem pública
O bem de família é tratado como matéria de ordem pública pelo Direito, ou seja, pode ser discutida a qualquer momento, antes do exaurimento da execução da dívida (arrematação do imóvel em leilão judicial, por exemplo).
Com isso, para que o devedor seja protegido pela lei da impenhorabilidade, é importante que o mesmo faça a arguição da impenhorabilidade do imóvel tão logo tome ciência da penhora, devendo comprovar que se trata de seu único imóvel, no qual reside com sua família, sendo portanto, um bem de família.
Quando o único imóvel pode ser penhorado?
A impenhorabilidade do bem de família visa garantir o lar da família, protegendo sua estrutura, em especial, para que os membros da família tenham uma vida digna. Entretanto, tal proteção não pode ser utilizada para que o devedor não se responsabilize por suas dívidas. Por essa razão, há exceções trazidas pela lei que permitem que o bem de família seja penhorado. Vejamos:
– para pagamento do crédito de financiamento de construção ou aquisição do próprio imóvel;
– pelo credor de pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
– para pagamento de dívida resultante de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia da dívida;
– para pagamento de dano decorrente de crime pelo qual o devedor foi condenado criminalmente por sentença transitada em julgado;
– por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Ou seja, o único imóvel residencial do fiador poderá ser penhorado para pagamento das dívidas do locatário.
– Para pagamento de impostos, taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel, como IPTU e despesas condominiais.
Nessa última situação, alguns condôminos, tentam blindar o próprio imóvel alegando tratar-se de um bem de família. Entretanto, como visto, uma das exceções para a impenhorabilidade do imóvel único são as dívidas que recaem sobre o próprio imóvel. Ou seja, dívidas condominiais podem levar o bem à penhora e à consequente arrematação, caso o devedor não possua outros bens para quitar a dívida.
Por essa razão, caso o condômino torne-se inadimplente com as taxas de condomínio poderá ter o seu único imóvel penhorado e, consequentemente, levado à leilão, para o pagamento dessa dívida, conforme dispõe o art. 1.715 do Código Civil.
Conclusão
O bem de família é uma importante proteção legal, mas não é absoluta. Existem situações — especialmente dívidas ligadas diretamente ao imóvel — em que ele poderá ser penhorado e até mesmo arrematado em leilão.
Se você está com um imóvel penhorado ou prestes a ir a leilão, é fundamental agir rápido.
Converse conosco! Vamos analisar seu caso, identificar se há possibilidade de proteger seu bem e indicar as melhores estratégias para evitar que ele vá a leilão.