O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório nas transferências de propriedade de imóveis, e seu cálculo é motivo de dúvida frequente, especialmente quando se trata de imóveis adquiridos em leilões.
Neste artigo, vamos explicar o que é o ITBI, qual a alíquota aplicada, como é feita a base de cálculo e, principalmente, como funciona a cobrança desse imposto nas arrematações judiciais e extrajudiciais.
O que é o ITBI?
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é previsto no artigo 156 da Constituição Federal de 1988 e regulamentado por legislação municipal. Ele deve ser pago sempre que houver transmissão onerosa de propriedade, como em casos de compra e venda, cessão de direitos ou permuta.
Não se aplica em transmissões gratuitas (como herança ou doação), que são tributadas pelo ITCMD.
O valor e o prazo para pagamento variam de acordo com o município, mas, na prática, a quitação costuma ser exigida antes da lavratura da escritura ou assinatura do contrato de financiamento.
Qual é a alíquota do ITBI?
A alíquota é definida por cada município e, geralmente, varia entre 2% e 5% do valor do imóvel.
Por exemplo:
Um imóvel vendido por R$ 300.000,00 em uma cidade cuja alíquota seja de 3% terá ITBI de R$ 9.000,00 (R$ 300.000,00 x 3%).
Qual é a base de cálculo do ITBI?
A base de cálculo é o valor sobre o qual a alíquota será aplicada.
O STJ já decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação do imóvel declarado pelo contribuinte, e não o valor venal do IPTU.
Ainda assim, muitos municípios insistem em usar o valor venal para calcular o ITBI, o que pode ser contestado administrativa ou judicialmente.
Como fica o cálculo nas arrematações de imóveis?
Nas arrematações de imóveis em leilão — sejam judiciais ou extrajudiciais — a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da arrematação, ou seja, o preço efetivamente pago no leilão.
Isso porque a arrematação é uma forma de alienação pública, e o valor obtido em hasta pública representa o preço real de mercado naquele contexto.
O entendimento foi pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.805.862/SP, que fixou que:
“A base de cálculo do ITBI, nas arrematações judiciais ou extrajudiciais, é o valor constante no auto de arrematação.”
Portanto:
- Venda tradicional: base de cálculo é o valor de transação declarado pelas partes;
- Arrematação em leilão: base de cálculo é o valor constante no auto de arrematação.
E se o município calcular com base no valor venal?
Se a prefeitura insistir em cobrar o ITBI usando o valor venal ou outro valor superior ao da arrematação, essa cobrança é passível de contestação, seja por meio de pedido administrativo ou ação judicial, uma vez que o tema já foi decidido pelo STJ.
Conclusão
O cálculo correto do ITBI é essencial para evitar pagamento indevido, especialmente em arrematações, onde a base de cálculo deve ser o valor efetivamente pago no leilão.
Se você adquiriu um imóvel em leilão e o município está cobrando o imposto com base no valor venal ou outro parâmetro, entre em contato conosco. Nós poderemos analisar o caso e adotar as medidas necessárias para garantir que você pague o imposto de forma correta, evitando gastos desnecessários. Entretanto, caso já tenha efetuado o pagamento e constate que houve cobrança acima do devido, podemos atuar judicialmente para reaver o valor pago a maior, corrigido e acrescido dos juros legais.
Entre em contato conosco para que possamos te auxiliar!